Haus übertragen

Die Übertragung einer Immobilie kann mit hohen Steuerkosten verbunden sein, die mit der Einräumung des Nießbrauch gemindert werden können.

Wird eine Wohnimmobilie unentgeldlich (zum Beispiel als Voraberbe) von den Eltern auf ein Kind übertragen, kann Schenkungssteuer fällig werden.  Steuerpflichtig sind dann 90 % des Verkehrswertes (nach dem Bewertungsgesetz), es gilt aber ein Freibetrag in Höhe von 400.000,00 € je Elternteil.

Dies dürfte bei Einfamilienhäusern zu einer steuerfreien Übertragung führen. Wird diese Grenze allerdings überschritten, gibt es eine weitere Möglichkeit die Steuer zu reduzieren.

Steuer durch Nießbrauch reduzieren

Wenn die Kinder den Eltern einen Nießbrauch einräumen- also das Recht zur Nutzung der Immobilie, ohne sie verändern zu dürfen – behalten die Eltern das Nutzungsrecht an der Immobilie und sichern sich damit lebenslang Erträge aus der Vermietung. Einkommenssteuerrechtlich erzielen Sie dann weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und können sowohl Abschreibung als auch Zinsaufwendungen für den Zeitraum des Nießbrauchs geltend machen.

Das Kind erzielt in diesem Fall keine Einkünfte aus der Immobilie. Grunderwerbssteuerlich ist die Übertragung auf das Kind steuerfrei.

In Bezug auf die Schenkungssteuer gilt:
Je höher der Wert des Nießbrauchs, desto niedriger ist der Wert der Schenkung.

Der Wert des Nießbrauchs ermittelt sich aus der statistisch geschätzten verbleibenden Lebensdauer der Eltern und dem jährlichen Gewinn aus der Vermietung der Immobilie.